Para los judíos latinoamericanos, Israel es un país, geográficamente lejano, a pesar que emocionalmente es lo más cerca del corazón de todo hombre de negocios que decide invertir su dinero en estas tierras, viva donde viva.
Comprar una propiedad en Israel es por un lado un acto emocional, simbólicamente significa "echar raíces en nuestra tierra", "tener un hogar en Tierra Santa", mas también un acto jurídico, y muchas veces el acto jurídico de mayor envergadura que lleva a cabo el ser humano en su vida.
El futuro comprador, debe recordar que el amor a Israel solamente, no lo ayudará a entender contratos y documentos en hebreo; un idioma que no domina, un sistema impositivo muy especial y cambiante, una mentalidad diferente a la que existe en América del Norte o América del Sur y para peor tener que ver todo de lejos. Como dicen nuestros abuelos: "ojos que no ven, corazón que no siente". Y sin estar cerca de la propiedad que se compra, es muy difícil cuidar sus intereses.

Propiedad nueva o de segunda mano
Los interesados pueden optar por la compra de una propiedad nueva en construcción o una propiedad de segunda mano. No entraré en este artículo en el tema relativo a propiedades en construcción, ya que es totalmente diferente y rigen procedimientos especiales.
Antes que nada deben los futuros compradores saber cuáles son los medios económicos de los que disponen para efectuar la operación. Los bancos hipotecarios en Israel, que son privados, suelen dar préstamos de hasta un 60 o 70 % del valor de la propiedad. Mi primer consejo es que abran una cuenta en un banco israelí y depositen parte del dinero que invertirán en la compra de la propiedad.
Esto facilitará luego de unos meses de mínima actividad, poder conseguir, una carta de aprobación previa del banco, ("letter of pre-approval") que tendrá una validez de tres meses y con esto, ya tener un préstamo aprobado de antemano. Sin duda alguna, todo dependerá del monto a prestarse, del valor de la propiedad y de la capacidad económica del cliente.
No se olviden que necesitarán un capital propio en efectivo de un 30 o 40 % del valor del inmueble. Luego revisarán la tasa de interés a pagar, que siempre es discutible, las condiciones del préstamo, costos de sellados, seguro de vida y otros.
En Israel, tanto el comprador como el vendedor pagan una comisión inmobiliaria a sus respectivos agentes, de aproximadamente un 2 % del precio del inmueble.
El agente inmobiliario lo ayudará a encontrar la propiedad que Ud. desee, en la zona que Ud. prefiere; le explicará si el precio es correcto o muy alto y dará su opinión si conviene cerrar la operación.

El contrato final
Luego de un acuerdo entre las partes, todo queda en manos de los abogados de las partes que prepararán un contrato final. En Israel, a diferencia de América Latina, el abogado y no el escribano es quien finalmente inscribirá la propiedad en el registro de la propiedad.
Es imprescindible que un abogado los represente y defienda sus intereses, si es posible desde los primeros pasos de la negociación y mi consejo es que eviten que un solo abogado represente a ambas partes.
El abogado confeccionará el contrato, verificará el inmueble en el registro de la propiedad o en la Autoridad de Tierras de Israel; en el banco que otorgó préstamos al vendedor, en el municipio que otorgó permisos de construcción, en la empresa constructora que construyó el edificio y lo más importante dará una opinión final sobre el status jurídico del bien.

¿De quién son los terrenos?
Las propiedades en

Israel pueden dividirse de la siguiente manera:
* Propiedades construidas en tierras privadas e inscriptas en el registro ("Tabu" .(En total, solo un 7 % de las tierras del país son privadas y se encuentran en Jerusalén, Haifa o Tel Aviv.
* Propiedades construidas en tierras de propiedad del Estado. En total, un 69% de todas las tierras (parte de la Autoridad de tierras de Israel y parte del Keren Kayemet de Israel). Estas tierras generalmente son entregadas al comprador, por medio de un contrato especial de arrendamiento por 49 años con opción a otros 49 años más. Solamente judíos, que tienen derecho a inmigrar a Israel, pueden adquirir este tipo de propiedades y extranjeros pueden hacerlo solo bajo permiso especial.
Este tipo de restricción existe, para evitar que compradores extranjeros tengan en sus manos miles de hectáreas y puedan negar su consentimiento a grandes proyectos sociales, de agricultura o de inmigración.
Su abogado verificará si la propiedad está inscripta a nombre del vendedor y si lo registrado coincide con lo vendido y construido, superficie, jardines, estacionamientos, balcones, etc.
Para la ley israelí toda transacción deber ser hecha por escrito, en caso contrario carece de valor legal y por ello no deben confiarse en promesas o explicaciones del vendedor que no existen en los papeles.
En Israel el vendedor tendrá que pagar el impuesto a la venta-ganancias ("Mas shevaj") y el impuesto municipal por derecho de construcción o mejoras ("Etel hashvajá"), salvo que esté exceptuado por ley.
El comprador abona el impuesto a la compra ("Mas rejishá") .
Luego de la firma del contrato su abogado llevara a cabo (solo para propiedades inscriptas en el registro) una especie de pre-inscripción o bloqueo registral (en hebreo: "Earat azhará" ) que evitará que la propiedad se venda a terceros o se graven derechos de terceros.
Por supuesto es siempre recomendable hacer retención de montos importantes de dinero, para poder pagar impuestos del vendedor si él no los paga o deudas al banco que hipotecó la propiedad si la misma esta gravada.
Luego de que se reciban las certificaciones que no existen deudas a la propiedad y puedan inscribirla a su nombre, entonces finalmente pagarán el 100 % del precio pactado.
Todos ustedes leyeron en los diarios del mundo, como cayeron bruscamente los precios de las propiedades en EEUU, en España, en Grecia, en Francia y decenas de países que hace años atrás vendían propiedades por miles de dólares el metro cuadrado.
Israel es un país pequeño, escaso de tierras, y se puede decir que quien invirtió en la compra de propiedades en las grandes ciudades como Tel Aviv, Jerusalén o Haifa, logró ganar miles de dólares en pocos años.
Según los datos de la Oficina Central de Estadísticas de Israel, los precios de las propiedades nuevas, en la periferia, baja-ron en un 2.9 %, más los precios de las propiedades en las principales ciudades aumentaron sin duda alguna.
Personalmente represente a compradores latinoamericanos que compraron hace unos meses, departamentos en Je-rusalén y Tel Aviv y pagaron sumas que superan los 15.000 dólares el metro cuadrado y hoy las mismas propiedades, son vendidas por un 15 % mas.
El gobierno intenta e intentará por medio de leyes impositivas, que los precios bajen o se mantengan, mas el mercado hace lo suyo y por ahora todo queda en teoría.
Para ustedes, quienes quieren invertir en su primera casa en Israel y así cumplir un viejo sueño, lo importante es decidirse, buscar, analizar, firmar y esperar que el tiempo y la economía israelí hagan lo suyo. Estoy seguro que no se arrepenti-rán.

*Abogado & Notario, Yardeni-Amiras Advocates, Jerusalén.
Presidente Alterno del Colegio de Abogados de Jerusalén.