La incertidumbre que domina a la economía internacional en estos tiempos de crisis, plantea serios interrogantes respecto a las estrategias financieras que deberían aplicar los inversores, para garantizar los flujos de ahorro que consoliden el futuro de su patrimonio.
El mercado de compra-venta de viviendas que, por décadas, se constituyó en el destino natural de las inversiones seguras, presenta un cambio estructural en su fisonomía y modifica los determinantes de rentabilidad, hasta hoy, tenidos en cuenta al realizar inversiones inmobiliarias.
En el caso del mercado de bienes raíces de Israel, el excepcional aumento de valor de las propiedades de los últimos cuatro años, ha puesto de manifiesto su llamativa capacidad de resiliencia, al haber sorteado con éxito la Crisis de las Hipotecas Subprime, así como sus posteriores efectos macroeconómicos en Europa y Estados Unidos.
En este sentido, el mercado israelí de activos inmobiliarios se encuentra en una ventajosa situación relativa, de la que pueden sacar provecho los inversores de Israel y del exterior, comprendiendo las ventajas del sector inmobiliario del Estado Judío, así como los elementos que se deben tomar en cuenta al invertir en este mercado.
Obviamente, como en cualquier tema, el know how es una herramienta fundamental para optimizar el rendimiento de la inversión, minimizando el riesgo y acelerando el payback del proyecto.

Más allá del sionismo
Sin desmerecer la importancia de las razones ideológicas, el Estado de Israel ofrece, tanto al inversor local como al extranjero, un conjunto de atractivas ventajas para la compra de activos inmobiliarios. Entre ellas se destacan: el bajo riesgo de pérdida de valor, la seguridad jurídica, las ventajas impositivas que ofrece el país y su solidez macroeconómica, así como la del sistema de créditos hipotecarios.
Contabilizando cerca de 110.000 ope-raciones inmobiliarias anuales, Israel se caracteriza por una notoria escasez de viviendas. Con una oferta anual de 30.000 propiedades nuevas y una demanda de 40.000 por año, el Estado Judío exhibe tan sólo 105 viviendas cada 100 unidades familiares; ratio que se encuentra entre los más bajos del mundo desarrollado.
La imposibilidad del gobierno en promover enfáticamente la construcción de viviendas sin recalentar la economía ni desabastecer de infraestructura civil, de transporte y de comunicaciones a sus habitantes, hace poco probable que los precios de los inmuebles en Israel experimenten tendencias a la baja.
Asimismo, los inversores extranjeros encuentran en el mercado inmobiliario israelí, la seguridad jurídica que muchas veces no hallan en sus propias naciones. A diferencia de lo que ocurre en muchos países, donde las locaciones entre privados se pactan a dos o tres años y el inquilino cuenta con argucias legales para deshonrar sus compromisos; en Israel los contratos son usualmente a un año, y el locador dispone de herramientas jurídicas expeditivas para el desalojo inmediato del inquilino, en los casos de incumplimiento contractual.
Las ventajas impositivas que ofrece el Estado para que, tanto los israelíes como los judíos del mundo tengan una vivienda en Israel, también representan una razón significativa para que tantos inversores de Estados Unidos, Europa y Brasil hayan adquirido inmuebles en Israel. Entre estas ventajas, cabe destacar las exenciones impositivas a la compra de las primeras propiedades de hasta 360.000 dólares y a las rentas provenientes de locaciones menores a 1.300 dólares mensuales.
Si bien en la aldea global ningún país está exento de los efectos del contagio de una crisis internacional, la implosión de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos en agosto de 2007, le permitió al sistema hipotecario israelí mejorar su blindaje de cara a futuros colapsos económicos. La solidez macroeconómica que presenta Israel, puesta de manifiesto en su participación en la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), se combina con un cauteloso sistema financiero e hipotecario, que minimiza la volatilidad, sin poner en riesgo la solidez y estabilidad del mercado de viviendas.

Las claves primarias para el inversor inmobiliario
- Identificar con claridad el destino de la propiedad: Para uso o para inversión
La compra de una vivienda, representa una decisión económica importante en la vida de muchas familias. La operación busca satisfacer múltiples expectativas, desde proveer �estabilidad familiar, educativa y social, �hasta constituirse en ahorros futuros.
Sin embargo, no todas las propiedades pueden considerarse una inversión. Cuando se adquiere una vivienda para habitarla, se renuncia a la renta de la locación, el ingreso más estable que ofrece la inversión inmobiliaria.
En la actualidad israelí, estos retornos representan entre 2-4% anual del valor de la propiedad en Jerusalén y en Tel Aviv y entre 6-10% en las zonas periféricas; valores consistentes con la media mundial,

estimada entre 2-7%.
En la adquisición de una vivienda para uso, es recomendable que el comprador pondere la calidad de vida de su familia, por encima de la rentabilidad potencial de la misma. En cambio, cuando el objetivo es llevar a cabo una inversión inmobiliaria, los elementos subjetivos deberían ser excluidos del análisis, haciendo énfasis en el plazo de recupero de la inversión, la rentabilidad del proyecto y su potencialidad financiera.
- Focalizar las oportunidades
Muchos inversores inmobiliarios eligen a priori una zona, ciudad o barrio. Bajo esta premisa, lo más probable es que se pagará por la propiedad un precio de mercado; quedando restringida la rentabilidad futura de la inversión, así como su Tasa Interna de Retorno (TIR).
En períodos de crisis y volatilidad, se registran las mayores asimetrías de información, pero también son los momentos en los cuales se consiguen las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria. La posibilidad de adquirir propiedades a valores 10-20% menores al precio de mercado, optimizando la TIR y garantizando al inversor, retornos muy atractivos desde posiciones conservadoras.
- Observar la evolución de los precios reales y no los nominales
Las viviendas ofertadas por el mercado se expresan en términos de precios nominales, pero al momento de realizar inversiones de largo plazo, lo que importa es conocer la evolución de estos precios en el tiempo. Como el valor del dinero no es el mismo hoy que en el pasado, la evolución relevante en el valor de los inmuebles, está determinada por los precios reales.
A diferencia de los precios nominales, los precios reales tienen en cuenta la pérdida de valor del dinero a causa de la inflación. En los últimos cuatro años, el mercado israelí de bienes raíces ha experimentado incrementos de más del 50% en el valor nominal de los inmuebles. Sin embargo, en términos reales, este aumento ha sido menor a la mitad.
- La información y el conocimiento dan poder
Captar las mejores oportunidades inmobiliarias incluye obtener ventajas significativas de precio y verificar la apreciación del valor futuro de la propiedad. Para obtenerlas es menester contar con los contactos adecuados y capaces de brindar el acceso directo a dicha información.
Si bien la valentía es una condición necesaria para realizar buenas inversiones inmobiliarias, es fundamental contar con el asesoramiento profesional que contemple los aspectos legales, impositivos, técnico-comerciales y financieros, que permitan asegurar la rentabilidad del inversor.
- Relativizar el rol de los agentes inmobiliarios
Algunos inversores extranjeros acuden a agentes inmobiliarios de su propia nacionalidad e idioma, a fin de orientar sus portafolios en Israel. La experiencia de los últimos 10 años demuestra que las compras realizadas no siempre han resultado positivas, en términos de rentabilidad sobre la inversión.
Forma parte de la responsabilidad del inversor, comprender que el rol del agente está focalizado en la captación de la oferta, mientras que la inversión inmobiliaria requiere de la intervención de profesionales que, además de analizar la ecuación rentabilidad vs. inversión, aseguren la transparencia de los registros técnicos y legales del inmueble ofrecido.
- Interpretar el negocio de los Fondos de Inversión
Los Fondos de Inversión inmobiliaria en Israel son una buena alternativa para diversificar el riesgo. Al invertir simultáneamente en varios proyectos de construcción y de tierras fiscales, estos fondos ofrecen una solución integral de management de las inversiones, que, en muchos casos, quedan garantizadas por los propios activos físicos involucrados en el proyecto.
Como toda empresa con fines de lucro, el negocio del Fondo de Inversión consiste en optimizar su propia rentabilidad, a la vez que generar los incentivos necesarios para estimular la participación creciente de sus inversores. Por ello, al participar de un fondo inmobiliario, el inversor pierde temporalmente el control de su patrimonio, convirtiéndose en un financista del negocio que realiza el Fondo de Inversión.
- Leer los estudios de mercado con espíritu crítico
En los últimos años, numerosos pronósticos de fuentes prestigiosas en el mercado inmobiliario israelí, vaticinaron la baja de los precios de las propiedades. Tal cosa no ocurrió y, por el contrario, se verificó una tendencia alcista.
Si bien todos los estudios y proyecciones que adhieran a metodologías científicas merecen ser valorados, también pueden responder a intereses sectoriales que los inducen a sesgar la interpretación de los resultados. Creer sin analizar en su contexto lo que se lee, puede ser tan peligroso como desecharlo de antemano.
Nada suplanta al análisis crítico y a la confianza depositada en quienes están verdaderamente capacitados por su honestidad, formación académica y trabajo en equipo, �para optimizar las rentabilidades y las tasas internas de retorno de las inversiones inmobiliarias.
 

* El autor es Director General de Bacalor Strategic Consulting: www.bacalor.com